Переуступка, або відступлення права вимоги, — це заміна однієї сторони в зобов’язанні на іншу без зміни самих умов цього зобов’язання. Юридично це регулює стаття 512 Цивільного кодексу України: кредитор передає своє право вимагати виконання зобов’язання іншій особі, а боржник продовжує виконувати ті самі обов’язки, просто вже перед новим кредитором. Ця операція є похідною, а не самостійною — вона існує лише тому, що існує основне зобов’язання, право за яким передається.
У нерухомості це найчастіше стосується новобудов: людина, яка ще на етапі будівництва уклала з забудовником договір купівлі майнових прав чи інвестиційний договір, продає не готову квартиру (адже права власності на неї ще не існує), а саме право вимагати цю квартиру в майбутньому. Покупець за переуступкою фактично займає місце первісного інвестора в тих самих договірних відносинах із забудовником — з тими самими умовами, строками і зобов’язаннями, які були погоджені раніше.
Коли переуступку використовують при купівлі новобудови
Переуступка можлива на будь-якому етапі будівництва — від котловану до практично готового будинку, — але лише доти, доки об’єкт не введено в експлуатацію і право власності на конкретну квартиру не зареєстроване за первісним інвестором. Щойно право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав, подальший перепродаж оформлюється вже звичайним договором купівлі-продажу нерухомості, а не переуступкою.
Причини, з яких інвестори продають майнові права, а не чекають завершення будівництва, можуть бути різними — потреба у грошах, зміна планів, бажання зафіксувати прибуток на зростанні ціни квадратного метра під час будівництва. Для покупця переуступка часто приваблива нижчою ціною порівняно з прямою купівлею в забудовника на тому самому етапі, хоча ця різниця не завжди виправдовує додаткові юридичні ризики, про які варто знати заздалегідь.
Форма договору і роль забудовника
Договір про відступлення права вимоги укладається в тій самій формі, що й основний договір, права за яким передаються. Якщо початковий договір купівлі майнових прав був нотаріально посвідчений, договір переуступки теж підлягає нотаріальному посвідченню — інакше угода не матиме належної юридичної сили і згодом може ускладнити реєстрацію права власності на готову квартиру.
Переуступка права вимоги за договором з забудовником, як правило, можлива лише за згодою самого забудовника, оскільки він залишається стороною первісного договору і має бути поінформований про заміну інвестора. Більшість забудовників прямо прописують цю умову у своїх договорах і нерідко стягують окрему плату за погодження переуступки. Якщо в договорі з забудовником немає чіткого дозволу на відступлення прав, варто заздалегідь письмово узгодити цю можливість, а не покладатися на усні запевнення продавця чи посередника.
Ризики переуступки і як їх перевірити
Головний ризик переуступки — відсутність єдиного публічного реєстру інвесторів у новобудовах, через що теоретично можливі так звані подвійні продажі, коли одні й ті самі майнові права намагаються переуступити кільком покупцям одночасно. Захищає від цього насамперед перевірка через самого забудовника: варто особисто звернутися до відділу продажів і підтвердити, що саме цей інвестор і саме ці майнові права дійсно зафіксовані в його реєстрі пайовиків чи договорів.
Окремо варто перевірити початковий договір, права за яким переуступають, — його форму, умови оплати, чи повністю сплачена вартість об’єкта первісним інвестором, і чи немає застережень, що обмежують можливість подальшої переуступки. Якщо частина суми за початковим договором ще не сплачена, у договорі переуступки важливо чітко прописати, хто саме і коли погашає залишок заборгованості перед забудовником — інакше можуть виникнути спори вже після підписання.
| Що перевірити | Навіщо |
|---|---|
| Підтвердження в забудовника | Виключає ризик подвійного продажу тих самих майнових прав |
| Форма й умови початкового договору | Договір переуступки має повторювати ту саму форму та не суперечити умовам первісної угоди |
| Стан розрахунків первісного інвестора | Незакритий залишок оплати забудовнику може стати підставою для спору після переуступки |
| Згода забудовника на відступлення | Без неї реєстратор може відмовити в подальшій реєстрації права власності |
Оподаткування доходу від переуступки
Тут поширена думка «переуступка не оподатковується» не відповідає чинним нормам Податкового кодексу для найпоширенішого випадку — продажу майнових прав на недобудований об’єкт. Дохід, отриманий від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва чи майбутнього об’єкта нерухомості, оподатковується за ставкою 18% ПДФО. Виняток — якщо самі майнові права, які переуступають, свого часу отримані у спадщину: у такому разі застосовується знижена ставка 5% ПДФО.
Базою оподаткування є саме дохід — тобто різниця між сумою, за яку початковий інвестор придбав майнові права, і сумою, за яку він їх переуступає, а не повна вартість договору. Цей дохід можна зменшити на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта чи майнових прав, тому важливо зберігати оригінали початкового договору та підтвердження оплати забудовнику. Крім ПДФО, до доходів фізичних осіб застосовується військовий збір — його загальна ставка з 1 грудня 2024 року підвищена до 5%, і ця зміна поширюється на оподатковувані ПДФО доходи громадян загалом, якщо законодавство не передбачає для конкретного випадку окремого винятку.
Продавець майнових прав зобов’язаний самостійно задекларувати цей дохід — до 1 травня наступного року подається податкова декларація про майновий стан і доходи, а сплатити нараховану суму потрібно до 1 серпня того самого року. На відміну від класичного продажу готової квартири, де нотаріус часто допомагає визначити суму податку в момент посвідчення договору, при переуступці недобудованого об’єкта відповідальність за правильний розрахунок і своєчасну сплату лежить на самому платнику податків.
Реєстрація права власності після переуступки
Сама переуступка не дає права власності на квартиру — вона лише підтверджує, що новий покупець тепер має ті самі майнові права, які раніше мав первісний інвестор. Право власності виникає тільки після введення будинку в експлуатацію, присвоєння йому поштової адреси і подальшої державної реєстрації права на конкретну квартиру за новим власником.
На цьому етапі державному реєстратору потрібно буде підтвердити весь ланцюжок прав — від початкового договору з забудовником через договір переуступки до моменту звернення за реєстрацією. Якщо якийсь із проміжних документів оформлений з порушеннями чи відсутній, реєстратор може вимагати додаткові підтвердження, включно з довідками від самого забудовника, а в гіршому разі — відмовити в реєстрації до усунення розбіжностей.
Чим переуступка відрізняється від договору купівлі-продажу готового житла
Ключова відмінність — предмет угоди. За договором купівлі-продажу передається право власності на вже існуючий, зареєстрований об’єкт нерухомості. За переуступкою передається лише право вимоги до забудовника щодо об’єкта, який фізично може ще навіть не існувати. Це означає різний рівень юридичного захисту покупця: власник готової квартири захищений записом у державному реєстрі, тоді як покупець за переуступкою залежить від того, чи виконає забудовник свої зобов’язання в майбутньому.
Різниця відображається і в оподаткуванні: дохід від продажу готової нерухомості, що перебуває у власності понад три роки і є першим продажем такого типу об’єкта в календарному році, найчастіше звільняється від ПДФО, тоді як дохід від переуступки майнових прав на недобудований об’єкт у більшості випадків оподатковується за ставкою 18%, незалежно від строку володіння цими правами. Перед вибором конкретної схеми варто порахувати, чи виправдовує різниця в ціні ці додаткові податкові та юридичні наслідки саме у вашій ситуації.
Переуступка залишається зручним і поширеним інструментом на ринку новобудов, але вона потребує уважнішого юридичного супроводу, ніж класична купівля готової квартири, а різниця в оподаткуванні часто виявляється більшою, ніж очікують покупці, орієнтуючись на поширену, але застарілу думку про повну відсутність податків. Перед підписанням договору переуступки варто перевірити всі документи безпосередньо через забудовника, зафіксувати форму угоди відповідно до форми початкового договору і заздалегідь порахувати податкові наслідки для продавця, щоб уникнути сюрпризів після угоди.
Підсумок
Переуступка — це заміна сторони в зобов’язанні з забудовником, а не купівля готової нерухомості, тому право власності на квартиру виникає лише після введення будинку в експлуатацію та державної реєстрації. Договір переуступки має повторювати форму початкового договору і, як правило, потребує згоди забудовника. Дохід від переуступки майнових прав на недобудований об’єкт оподатковується за ставкою 18% ПДФО (або 5%, якщо права отримані у спадщину), плюс військовий збір — усупереч поширеній думці про безподаткову операцію. Перед угодою варто перевірити майнові права безпосередньо в забудовника і переконатися у відсутності незакритих боргів за початковим договором.
FAQ
Чи можна переуступити майнові права без згоди забудовника?
Зазвичай ні: більшість договорів з забудовником прямо вимагають його згоди на переуступку, і без неї угода може створити проблеми з подальшою реєстрацією права власності.
Чи справді переуступка не оподатковується?
Ні, це поширена, але неточна думка. Дохід від відступлення прав на недобудований об’єкт нерухомості оподатковується за ставкою 18% ПДФО (5% для прав, отриманих у спадщину), а декларувати й сплачувати податок повинен продавець самостійно.
Що станеться, якщо забудовник обанкротиться після переуступки?
Ризики переходять до нового власника прав так само, як вони існували б у первісного інвестора — переуступка не створює додаткового захисту від таких ситуацій, тому перевірка репутації забудовника важлива незалежно від способу купівлі.
Чи потрібен нотаріус для оформлення переуступки?
Якщо початковий договір із забудовником був нотаріально посвідчений, договір переуступки теж має пройти нотаріальне посвідчення — форма угоди повторює форму первісного договору.
Як довести суму витрат, щоб зменшити базу оподаткування?
Потрібні документи, що підтверджують первісну купівлю майнових прав — сам договір і підтвердження оплати забудовнику; без них базою оподаткування може вважатися вся отримана сума.
Чи можна переуступити права після введення будинку в експлуатацію?
Лише доки право власності на конкретну квартиру не зареєстроване за первісним інвестором; після реєстрації подальший перепродаж оформлюється вже договором купівлі-продажу, а не переуступкою.
Чим ризикує покупець за договором переуступки більше, ніж покупець готової квартири?
Покупець за переуступкою залежить від подальшого виконання зобов’язань забудовником і від чистоти всього ланцюжка попередніх угод, тоді як власник зареєстрованої нерухомості захищений безпосереднім записом у державному реєстрі.
