Як оформити договір оренди
Легальна здача квартири починається з письмового договору між орендодавцем і орендарем — це вимога, яка на практиці захищає обидві сторони, хоч усна домовленість формально теж має юридичну силу. У договорі варто чітко зафіксувати розмір орендної плати, строк дії, порядок оплати комунальних послуг, стан майна на момент передачі та умови дострокового розірвання. Саме наявність такого документа найчастіше і визначає, чи буде здача квартири вважатися офіційною в очах податкової.
Якщо договір оренди укладається на строк три роки і більше, він підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації відповідно до норм Цивільного кодексу України про найм житла. Для коротших строків достатньо простої письмової форми без нотаріуса, хоча за бажанням сторони можуть посвідчити договір нотаріально й для меншого строку — це не обов’язково, але дає додатковий захист, наприклад, при спробі примусового виселення недобросовісного орендаря.
Хто сплачує податок і за якою ставкою
Якщо орендодавець — фізична особа, а орендар — теж фізична особа, яка не є суб’єктом господарювання, обов’язок задекларувати дохід і сплатити податок повністю лежить на орендодавці. Дохід від надання нерухомості в оренду оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18%, а до нього додається військовий збір за ставкою 5% — разом це 23% від суми отриманої орендної плати за рік.
Ситуація змінюється, якщо орендар — це фізична особа-підприємець або юридична особа: у такому разі саме орендар стає податковим агентом, який самостійно утримує і перераховує ПДФО та військовий збір із суми орендної плати, а також подає відповідну звітність до податкової. Орендодавцю в цьому випадку окремо декларувати цей дохід не потрібно, оскільки податок уже утриманий і сплачений на етапі виплати.
Варто окремо зауважити: у Верховній Раді станом на початок 2026 року розглядається законопроєкт, який пропонує знизити ставку для доходу від оренди житлової нерухомості до 5% ПДФО та 1% військового збору. Цей законопроєкт ще не ухвалений і не набув чинності, тож орієнтуватися на нього як на діючу норму не можна — перед поданням декларації варто перевірити актуальний статус цієї ініціативи.
Самостійне декларування доходу фізичною особою
Якщо орендодавець декларує дохід самостійно, він подає декларацію про майновий стан і доходи до 1 травня року, наступного за звітним, а сплатити нараховану суму податку потрібно до 1 серпня того самого року. Це стосується сукупного доходу від оренди за весь минулий рік, а не окремих щомісячних платежів.
Подати декларацію можна через Електронний кабінет платника на сайті податкової, особисто в податковій інспекції за місцем проживання або поштою. Податкова служба має доступ до інформації про договори оренди, зокрема ті, що укладені через рієлторські агентства, тому розраховувати, що орендний дохід залишиться непоміченим, не варто — ризики виявлення прострочення чи несплати зростають, якщо договір десь фігурує документально.
ФОП як спосіб офіційно здавати квартиру
Реєстрація фізичною особою-підприємцем на спрощеній системі оподаткування — поширений спосіб знизити податкове навантаження порівняно зі ставкою 18% плюс 5% для звичайної фізособи. Для цього знадобиться код КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна» та вибір відповідної групи єдиного податку.
ФОП першої групи здавати нерухомість в оренду не може — цей вид діяльності не входить до дозволеного для першої групи переліку. ФОП другої групи може здавати квартиру в оренду, але лише фізичним особам або іншим платникам єдиного податку — оренда юридичній особі на загальній системі оподаткування для другої групи заборонена. ФОП третьої групи такого обмеження щодо орендарів не має і може здавати нерухомість будь-якій категорії клієнтів.
| Формат | Кому можна здавати | Податкове навантаження |
|---|---|---|
| Фізична особа (без ФОП) | Будь-кому | 18% ПДФО + 5% військового збору від суми доходу |
| ФОП 2 групи | Фізичним особам та іншим «єдинникам» | Єдиний податок за фіксованою або відсотковою ставкою групи, встановленою місцевою радою |
| ФОП 3 групи | Будь-яким орендарям без обмежень | Єдиний податок за ставкою групи, зазвичай суттєво нижчою за 18%+5% |
Незалежно від обраної групи, для ФОП діють граничні розміри площі нерухомості, яку дозволено здавати в оренду на спрощеній системі — законодавство періодично переглядає ці межі, тому перед реєстрацією варто перевірити чинні на поточний момент показники окремо для житлових і нежитлових приміщень. Здавати можна лише ту нерухомість, яка перебуває у приватній власності підприємця, — це підтверджується правовстановлюючими документами: договором купівлі-продажу, спадщини чи дарування.
Реєстрація ФОП і форма №20-ОПП
Після реєстрації ФОП з КВЕД 68.20 упродовж 10 днів потрібно подати до податкової інспекції за місцем реєстрації форму №20-ОПП — вона повідомляє про об’єкти оподаткування, зокрема нерухомість, яку використовують у підприємницькій діяльності. У формі окремим пунктом позначається, що нерухомість надається в оренду.
Ця вимога стосується саме реєстрації об’єкта нерухомості як пов’язаного з підприємницькою діяльністю і не залежить від того, скільки орендарів фактично проживає у квартирі протягом року — форму подають один раз при початку використання об’єкта для оренди.
Комунальні платежі та особливості обліку
Кошти, які орендар компенсує власнику за комунальні послуги, створюють окрему складність для ФОП на спрощеній системі. Якщо такі суми виносити в договорі окремим пунктом як компенсацію, вони не включаються до доходу ФОП від єдиного податку, але оподатковуються як звичайний дохід фізичної особи — тобто за ставкою 18% ПДФО плюс 5% військового збору. Більше того, такий підхід ризикує бути кваліфікований як незареєстрована підприємницька діяльність, що може призвести до втрати права працювати на спрощеній системі.
Практичне рішення, яке використовують багато орендодавців-ФОП, — не виділяти комунальні платежі окремим рядком, а розділити орендну плату на фіксовану і змінну частину в межах єдиної суми оренди, де змінна частина коригується щомісяця залежно від фактичного споживання. Такий підхід залишається прозорим для обох сторін і не створює додаткового податкового навантаження понад те, що вже передбачене обраною групою єдиного податку.
Ризики нелегальної здачі квартири
Здача житла без офіційного договору і сплати податків несе не лише ризик податкових донарахувань і штрафів, а й практичні складнощі в повсякденних ситуаціях. Без письмового договору суттєво ускладнюється примусове виселення недобросовісного орендаря через суд, оскільки бракує документального підтвердження умов оренди та порушених зобов’язань.
Окрема проблема — вразливість перед шантажем з боку орендарів, які знають про несплату податків власником і можуть використовувати цю інформацію як важіль тиску в конфліктних ситуаціях. Легальне оформлення знімає цей ризик повністю: коли податки сплачені, а договір зафіксований письмово, орендодавець перебуває у значно сильнішій переговорній позиції в будь-якій спірній ситуації з орендарем.
Офіційна здача квартири в оренду — це передусім питання дисципліни: письмовий договір, правильно обраний податковий статус і своєчасна сплата податків знімають більшість ризиків, які виникають при неформальній оренді. Вибір між статусом звичайної фізичної особи та реєстрацією ФОП варто робити на основі суми очікуваного орендного доходу та кола потенційних орендарів, оскільки різниця в податковому навантаженні між цими варіантами може бути суттєвою.
Підсумок
Дохід від оренди квартири, отриманий фізичною особою без статусу ФОП, оподатковується за ставкою 18% ПДФО і 5% військового збору, а декларація подається до 1 травня і сплачується до 1 серпня наступного року. Якщо орендар — юридична особа чи ФОП, податок утримує саме він як податковий агент. Реєстрація ФОП 2 або 3 групи з КВЕД 68.20 часто знижує податкове навантаження, але накладає обмеження щодо кола орендарів і граничної площі нерухомості. Комунальні платежі краще включати до єдиної орендної плати, а не виносити окремим пунктом договору, щоб уникнути додаткового оподаткування та ризику для статусу ФОП.
FAQ
Чи можна здавати квартиру без письмового договору?
Формально усна домовленість теж має юридичну силу, але без письмового договору складно довести умови оренди в суді, зокрема при виселенні недобросовісного орендаря.
Коли договір оренди потрібно посвідчувати нотаріально?
Обов’язково — якщо строк договору три роки і більше; для коротших строків достатньо простої письмової форми, хоча нотаріальне посвідчення можливе й добровільно.
Чи вигідніше реєструвати ФОП, ніж платити як фізична особа?
Найчастіше так, оскільки ставка єдиного податку на спрощеній системі зазвичай суттєво нижча за сукупні 18% ПДФО і 5% військового збору, але варіант з ФОП накладає обмеження щодо орендарів і площі нерухомості.
Хто сплачує податок, якщо орендар — компанія?
У такому разі орендар виступає податковим агентом і самостійно утримує та перераховує ПДФО і військовий збір із суми орендної плати.
Що робити з коштами за комунальні послуги в договорі з ФОП?
Краще не виділяти їх окремим пунктом, а включити до орендної плати як фіксовану і змінну частини — так можна уникнути додаткового податку і ризику для статусу єдиного податку.
Чи знає податкова про мою оренду, якщо я не декларую дохід?
Податкова служба має доступ до інформації про договори оренди, зокрема укладені через рієлторів, тож розраховувати на повну анонімність не варто.
Чи зменшиться ставка податку для оренди житла найближчим часом?
На розгляді у Верховній Раді є законопроєкт про зниження ставки до 5% ПДФО і 1% військового збору, але станом на момент написання статті він ще не ухвалений — перед декларуванням варто перевірити його актуальний статус.
