Хто такий орендар: юридичне визначення і різниця з наймачем
Орендар — це людина або компанія, яка отримує майно в тимчасове платне користування за договором з його власником. У побуті цим словом однаково називають і того, хто винаймає квартиру, і того, хто бере в оренду офіс чи землю, — і в розмовній мові це цілком нормально. Втім, у самому Цивільному кодексі України для житла використовується дещо інший, точніший термін.
Згідно зі статтею 810 Цивільного кодексу, сторону, яка отримує житло в користування за договором найму, закон називає саме наймачем, а власника — наймодавцем. Слово «оренда» законодавець вживає як синонім до «найму» — назва глави 58 ЦКУ прямо звучить як «Найм (оренда)», а окрема глава 59 присвячена саме житлу і має назву «Найм (оренда) житла». Тобто орендар квартири й наймач квартири — це юридично одна й та сама особа, і використання будь-якого з цих слів не є помилкою. У господарських відносинах — оренді нежитлових приміщень, землі, обладнання — частіше вживають саме термін «орендар», що йде вже з Господарського кодексу.
Які права має орендар за договором найму житла
Головне право орендаря — користуватися житлом за його призначенням протягом усього строку дії договору, і власник не може довільно втручатися в це користування чи вимагати дострокового звільнення квартири без законних підстав. Орендар вправі вселити разом із собою членів своєї родини, якщо інше прямо не обумовлено в договорі, і має право на безпечні умови проживання — справний стан комунікацій, відсутність прихованих дефектів, про які власник знав, але не попередив заздалегідь.
Якщо об’єкт оренди розташований у багатоквартирному будинку, орендар отримує право користування спільним майном будинку — під’їздом, ліфтом, прибудинковою територією — нарівні з іншими мешканцями. Окреме важливе право стосується продовження договору: після закінчення строку найму орендар має переважне право укласти новий договір на той самий об’єкт, якщо власник взагалі планує здавати квартиру далі, а не залишити її для власних потреб.
Які обов’язки покладаються на орендаря
Основний обов’язок орендаря — використовувати житло лише для проживання, забезпечувати його збереження і підтримувати в належному стані, а також вчасно вносити орендну плату у строк, погоджений сторонами. Якщо конкретний день оплати в договорі не вказаний, за замовчуванням платіж вноситься щомісяця.
Розподіл відповідальності за ремонт залежить від його типу: поточний ремонт — заміну лампочок, дрібні побутові несправності — зобов’язаний виконувати сам орендар, тоді як капітальний ремонт, наприклад заміну труб чи проводки в стінах, повинен здійснювати власник, якщо в договорі прямо не прописано інше. Якщо в житлі проживають кілька орендарів одночасно (наприклад, подружжя чи співмешканці), їхні зобов’язання перед власником за замовчуванням є солідарними — тобто власник може вимагати повну суму боргу з будь-кого з них, а не ділити її пропорційно.
Строк договору оренди і що змінюється залежно від нього
Строк оренди сторони визначають самостійно, і якщо в договорі він прямо не зазначений, законодавство встановлює його автоматично на п’ять років — це правило варто пам’ятати, укладаючи договір без чіткого строку, оскільки воно діє незалежно від намірів сторін. Окремо виділяється короткостроковий найм — до одного року, — до якого не застосовується частина загальних правил, що діють для довших договорів, зокрема норми про переважне право на новий строк і заміну орендаря в договорі.
Форма договору найму завжди письмова, але недотримання цієї форми саме по собі не робить угоду недійсною — просто в разі спору сторонам буде складніше довести умови оренди без письмового документа. Якщо строк оренди житла становить три роки і більше, договір підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації права наймача — це стосується саме тривалих договорів і не є типовою вимогою для звичайної оренди квартири на рік чи два.
Розірвання договору: права орендаря і підстави для виселення
Орендар має право відмовитися від договору найму в будь-який момент, письмово попередивши про це власника за три місяці наперед — це правило працює незалежно від причини, з якої орендар вирішив з’їхати, і не потребує згоди наймодавця. Власник, навпаки, не може виселити орендаря просто за власним бажанням: підставою для примусового виселення через суд є заборгованість з орендної плати за встановлений період або систематичне псування майна.
Заміна власника квартири під час дії договору оренди не припиняє сам договір — усі права та обов’язки колишнього власника як наймодавця автоматично переходять до нового власника на тих самих умовах. Це означає, що продаж орендованої квартири не є законною підставою для того, щоб змусити орендаря виїхати достроково без дотримання звичайної процедури розірвання договору.
Чи може орендарем бути юридична особа
Законодавство прямо допускає, що стороною договору найму житла може бути не лише фізична, а й юридична особа — наприклад, компанія, яка орендує квартиру для проживання свого співробітника. Єдине обмеження в такому випадку — юридична особа має право використовувати житло виключно для проживання в ньому фізичних осіб, а не для офісу, складу чи будь-яких інших цілей, не пов’язаних із проживанням.
Це має практичне значення і для оподаткування: якщо орендарем виступає юридична особа чи фізична особа-підприємець, саме вона стає податковим агентом і самостійно утримує та перераховує податок із суми орендної плати, тоді як власник у цьому випадку не подає окрему декларацію про цей дохід самостійно.
Розуміння статусу орендаря — це насамперед розуміння балансу прав і обов’язків, який встановлює закон, а не лише умови конкретного договору. Знання цих базових правил допомагає орендарю відстоювати законні інтереси в спірних ситуаціях і водночас чітко розуміти межі власної відповідальності перед власником житла.
Підсумок
Орендар і наймач — це юридично одна й та сама сторона договору найму житла, просто перше слово частіше вживають у побуті, а друге — саме в тексті Цивільного кодексу. Орендар має право користуватися житлом за призначенням, отримувати безпечні умови проживання і достроково відмовитися від договору, попередивши власника за три місяці. Натомість він зобов’язаний вчасно платити, підтримувати житло в належному стані та виконувати поточний ремонт. Якщо строк у договорі не вказаний, він автоматично вважається укладеним на п’ять років, а для строку від трьох років обов’язкове нотаріальне посвідчення.
FAQ
Чим орендар відрізняється від наймача?
Юридично це одна й та сама особа: у Цивільному кодексі для житла використовується термін «наймач», а «орендар» — це синонім, який частіше застосовують у побуті та в господарських відносинах.
Що буде, якщо в договорі оренди не вказати строк дії?
Договір автоматично вважається укладеним на п’ять років, якщо сторони прямо не домовилися про інший строк.
Чи може власник виселити орендаря без причини?
Ні, підставою для примусового виселення через суд є лише заборгованість з орендної плати за встановлений період або псування майна, а не одностороннє бажання власника.
Хто ремонтує квартиру — орендар чи власник?
Поточний ремонт (дрібні несправності) виконує орендар, капітальний ремонт (труби, проводка) — власник, якщо інше не прописано в договорі.
Чи може орендарем виступати компанія?
Так, юридична особа може орендувати житло, але лише для проживання в ньому фізичних осіб, а не для інших цілей.
Чи припиняється оренда, якщо власник продає квартиру?
Ні, права й обов’язки наймодавця переходять до нового власника автоматично, і договір продовжує діяти на попередніх умовах.
Скільки часу орендар має попередити про виїзд?
Три місяці письмово — це право діє незалежно від причини виїзду і не потребує згоди власника.
