Дарування нерухомості між родичами часто сприймають як «безкоштовний» спосіб передати майно — на відміну від купівлі-продажу. Це правда лише частково: податків дійсно може не бути, але супутні витрати на оформлення нікуди не діваються. Розберемо, з чого складається реальна ціна дарчої та як ступінь споріднення впливає на підсумкову суму.
Головний фактор ціни — ступінь споріднення
Ключове, що визначає вартість дарування, — це не тип нерухомості чи регіон, а те, ким дарувальник доводиться обдаровуваному:
- Перший ступінь споріднення — діти (зокрема усиновлені), чоловік/дружина, батьки дарувальника.
- Другий ступінь споріднення — рідні брати та сестри, баба і дід (як з материнської, так і з батьківської лінії).
- Третій і подальші ступені споріднення — інші родичі: тітки, дядьки, племінники, двоюрідні брати й сестри тощо, а також особи, які не є родичами взагалі.
Для першого та другого ступенів споріднення дохід у вигляді подарованої нерухомості оподатковується за нульовою ставкою — а отже, і військовий збір із такого доходу не стягується. Фактично в цьому випадку платити доведеться лише за оформлення, а не державі.
Якщо ж дарувальник і обдаровуваний — родичі третього й далі ступеня або взагалі не є родичами, виникає податок на доходи фізичних осіб за ставкою 5% від вартості нерухомості плюс військовий збір у розмірі 5% — разом 10% від оціночної вартості об’єкта.
З чого складається вартість оформлення
Навіть коли податків немає, дарча — це не безкоштовна процедура. У підсумкову суму, як правило, входять:
- послуги нотаріуса за посвідчення договору;
- державне мито або нотаріальний тариф за реєстраційні дії;
- витрати на оцінку майна (для визначення бази оподаткування, навіть якщо ставка нульова);
- державна реєстрація права власності в Державному реєстрі речових прав.
Загальна сума за оформлення дарчої між близькими родичами найчастіше лишається в межах кількох тисяч — щонайбільше 10–12 тисяч гривень, залежно від тарифів конкретного нотаріуса, вартості об’єкта та регіону. Точну суму варто уточнювати безпосередньо в нотаріуса, оскільки приватні нотаріальні тарифи не регулюються єдиним прейскурантом і можуть відрізнятися.
Коли додається 10%
Якщо ступінь споріднення — третій і далі (або дарувальник та обдаровуваний не є родичами взагалі), до вартості оформлення додається податок на доходи фізичних осіб (5%) і військовий збір (5%) від оціночної вартості нерухомості. У такому разі загальна сума операції суттєво зростає порівняно з даруванням між близькими родичами, і варто заздалегідь порахувати, чи не вигідніше розглянути інший спосіб передачі майна — наприклад, спадкування за заповітом, якщо часового тиску немає.
Що варто зробити до підписання договору
Перед тим як звертатися до нотаріуса, варто: перевірити відсутність обтяжень і заборон на об’єкт нерухомості; визначити точний ступінь споріднення між сторонами договору (це впливає на ставку податку); замовити оцінку майна, якщо вона знадобиться для розрахунку бази оподаткування; уточнити в обраного нотаріуса повний перелік і вартість його послуг заздалегідь, щоб уникнути несподіванок у день підписання.
Практичний підсумок
Дарування між родичами першого й другого ступеня спорідненості — найдешевший варіант передачі нерухомості: платити доведеться тільки за нотаріальні й реєстраційні послуги, без податку. Для дальніх родичів або сторонніх осіб варто закладати додаткові 10% від вартості об’єкта на податок і військовий збір — і порівнювати цей варіант з альтернативами, як-от заповіт чи договір купівлі-продажу.
Поширені запитання
Чи потрібно платити податок при даруванні квартири між братом і сестрою?
Ні, рідні брати й сестри належать до другого ступеня споріднення, дохід оподатковується за нульовою ставкою.
Чи можна подарувати нерухомість двоюрідному брату без податків?
Двоюрідні брати та сестри належать до третього ступеня споріднення, тому податок і військовий збір (разом 10%) доведеться сплатити.
Хто оплачує податок при даруванні — дарувальник чи обдаровуваний?
Дохід у вигляді подарунка виникає в обдаровуваного, тому саме він є платником податку на доходи фізичних осіб і військового збору, якщо вони нараховуються.
Чи входить оцінка майна у вартість оформлення, якщо податків немає?
Оцінка майна найчастіше потрібна незалежно від ставки податку — вона фіксує базу, навіть якщо застосовується нульова ставка, тому цю статтю витрат варто враховувати заздалегідь.
