Питання обов’язкової реєстрації договору оренди квартири останнім часом активно обговорюється, і в інформаційному просторі можна натрапити на суперечливі повідомлення — від «реєстрація стане обов’язковою» до «влада відмовилась від цієї ідеї». Розберемо, які правила діють станом на сьогодні достеменно, а що перебуває в статусі обговорення й потребує окремої перевірки актуальності перед тим, як приймати рішення.
Чинне правило: письмова форма, без обов’язкової реєстрації
Згідно зі статтею 811 Цивільного кодексу України, договір найму житла укладається в письмовій формі. Це базова й обов’язкова вимога, незалежно від строку оренди. Нотаріальне посвідчення такого договору законом не вимагається — сторони можуть, за бажанням, посвідчити договір у нотаріуса додатково, але це не є обов’язковою умовою його чинності.
Історично державна реєстрація права користування (найму, оренди) в державних реєстрах нерухомості стосувалася будівель, споруд та їх окремих частин — переважно нежитлових приміщень і комерційної нерухомості, а не житлового найму між фізичними особами. Тобто традиційно договір оренди квартири між орендодавцем-фізособою й орендарем не підлягав обов’язковій державній реєстрації як речове право.
Що зараз обговорюється і чому виникає плутанина
Протягом 2026 року неодноразово з’являлися повідомлення про ініціативи щодо запровадження обов’язкової реєстрації всіх договорів оренди житла в окремому державному реєстрі — з метою вивести ринок оренди з тіні та забезпечити прозоре оподаткування доходів орендодавців. Водночас траплялися й повідомлення про те, що профільний комітет відмовився підтримувати таку норму на певному етапі розгляду.
Через це в публічному просторі одночасно циркулюють суперечливі новини: одні джерела стверджують, що обов’язкова реєстрація вже діє з певної дати, інші — що ініціативу відхилили. Враховуючи таку суперечливість і те, що законодавство в цій сфері продовжує змінюватися, перед укладенням чи продовженням договору оренди варто самостійно перевірити найактуальніший статус цього питання — наприклад, на офіційному сайті Міністерства юстиції чи Верховної Ради, а не орієнтуватися на одну публікацію в медіа.
Що варто зробити незалежно від статусу реєстрації
Незалежно від того, стане реєстрація обов’язковою чи ні, орендодавцю варто пам’ятати: дохід від здавання квартири в оренду підлягає оподаткуванню незалежно від того, зареєстрований договір чи ні. Обов’язок платити податок з доходу від оренди існує сам по собі, окремо від питання реєстрації самого договору — це дві різні речі, які часто плутають.
Письмовий договір з чітко прописаними умовами (строк, розмір орендної плати, порядок оплати комунальних послуг, стан майна на момент передачі) — це базовий захист інтересів обох сторін незалежно від того, чи вимагається його реєстрація державою.
Практичний підсумок
На сьогодні базова вимога — письмова форма договору найму житла, без обов’язкового нотаріального посвідчення чи державної реєстрації як речового права. Питання запровадження окремого обов’язкового реєстру договорів оренди житла активно обговорюється і може змінитися, тому безпосередньо перед укладенням договору варто перевірити найсвіжіший статус цієї теми в офіційних джерелах. Податкові зобов’язання орендодавця при цьому існують незалежно від статусу реєстрації договору.
Поширені запитання
Чи можна укласти договір оренди квартири усно?
Ні, законодавство вимагає письмової форми договору найму житла незалежно від строку оренди.
Чи потрібно посвідчувати договір оренди квартири в нотаріуса?
Обов’язкового нотаріального посвідчення закон не вимагає, але сторони можуть зробити це за власним бажанням для додаткового юридичного захисту.
Чи звільняє відсутність реєстрації договору від сплати податку з доходу від оренди?
Ні. Обов’язок сплачувати податок з доходу від здавання майна в оренду існує незалежно від того, зареєстрований договір десь офіційно чи ні.
Де перевірити актуальний статус ініціативи про обов’язкову реєстрацію оренди?
Варто звірятися з офіційними джерелами — сайтом Міністерства юстиції, Верховної Ради чи урядовим порталом, оскільки ця тема протягом 2026 року неодноразово змінювала статус у публічному обговоренні.
