Загальна сума витрат на переоформлення квартири в Україні може коливатися від кількох тисяч гривень до 10–12 % її вартості. Розбіжність велика, бо «переоформлення» — це не одна процедура, а кілька різних: купівля-продаж, дарування, спадщина чи обмін. У кожному випадку діють свої податки, ставки і платники, тому без розуміння механіки легко або переплатити, або потрапити на штраф через пропущену декларацію.
Нижче — детальний розбір того, які саме платежі виникають у 2026 році, хто за них відповідає, і як спрогнозувати бюджет ще до візиту до нотаріуса.
З чого складаються витрати на переоформлення
Незалежно від форми угоди, у структурі витрат на переоформлення квартири є кілька постійних блоків:
- податки та обов’язкові збори (ПДФО, військовий збір, пенсійний збір, державне мито);
- послуги нотаріуса за посвідчення договору;
- оцінка нерухомості (потрібна не завжди);
- адміністративний збір за державну реєстрацію права власності у Державному реєстрі речових прав;
- супровідні витрати — банківські комісії, довідки, технічний паспорт, перевірка обтяжень.
Найбільшу частку витрат майже завжди формують саме податки і збори, а не послуги нотаріуса. Тому ключове питання при плануванні бюджету — який тип угоди й хто з ким переоформлює квартиру.
Купівля-продаж квартири: податки і збори
При продажу квартири основне податкове навантаження несе продавець, а покупець додатково сплачує пенсійний збір. Розмір ПДФО залежить від двох речей: скільки часу житло у власності та який це за рахунком продаж нерухомості в межах календарного року.
Загальне правило таке:
- 0 % ПДФО і 0 % військового збору — якщо це перший продаж за рік, а квартира перебувала у власності понад 3 роки. Те саме правило діє для житла, отриманого у спадщину, — там строк володіння не має значення.
- 5 % ПДФО та 5 % військового збору — якщо квартира у власності менше 3 років, або це другий продаж нерухомості за рік.
- 18 % ПДФО та 5 % військового збору — третій і наступні продажі за рік, а також угоди за участі нерезидентів.
Ставку військового збору було підвищено з 1,5 % до 5 % з 1 грудня 2024 року. Важливий нюанс: якщо ПДФО дорівнює нулю, військовий збір теж не нараховується — обидва податки прив’язані до факту виникнення оподатковуваного доходу.
Окрім ПДФО і ВЗ, при купівлі-продажу виникають:
- державне мито — 1 % від суми договору (сплачується перед нотаріальним посвідченням, формально лягає на продавця, але сторони можуть домовитися);
- пенсійний збір — 1 % від вартості нерухомості, сплачує покупець до Пенсійного фонду України.
Базою оподаткування є ціна, зазначена у договорі, але не нижча за оціночну вартість, визначену через Єдину базу даних звітів про оцінку. Якщо договірна ціна нижча — податки нараховуються від вищої з двох сум.
Пенсійний збір 1 %: коли можна не платити
Громадяни, які купують житло вперше або перебувають у черзі на отримання житла, за законом звільнені від сплати 1 % пенсійного збору. На практиці нотаріуси нерідко все одно просять сплатити збір, а потім його можна повернути через звернення до Пенсійного фонду — а в разі відмови через адміністративний суд. Судова практика стабільно на боці покупця.
Щоб одразу скористатися пільгою, потрібно надати нотаріусу:
- заяву про те, що раніше особа не набувала права власності на житло (включно з приватизацією, спадщиною, даруванням, часткою у спільному майні подружжя);
- інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, яка підтверджує відсутність зареєстрованих прав власності.
Спадщина чи дарування на користь цієї особи у минулому позбавляють її права на пільгу — пенсійний збір доведеться сплатити.
Договір дарування: коли податок 0 %, а коли 15 % і більше
Дарування — найдешевший спосіб переоформлення квартири всередині родини. Сума податку повністю залежить від ступеня споріднення між дарувальником і обдарованим, бо до договорів дарування застосовуються правила оподаткування спадщини (стаття 174 Податкового кодексу).
| Ступінь споріднення | ПДФО | Військовий збір |
|---|---|---|
| 1-й ступінь (батьки, чоловік/дружина, діти, у т. ч. усиновлені) | 0 % | 0 % |
| 2-й ступінь (рідні брати/сестри, бабусі/дідусі, онуки) | 0 % | 0 % |
| Інші особи (резиденти України) | 5 % | 5 % |
| Нерезиденти | 18 % | 5 % |
Платником податку в усіх випадках є обдарований, а не дарувальник. Якщо ставка не нульова, обдарований зобов’язаний подати декларацію про майновий стан і доходи до 1 травня року, що настає за роком отримання подарунка, і сплатити податок до 1 серпня.
Базою оподаткування є оціночна вартість квартири. Для угод між близькими родичами 1-го і 2-го ступеня оцінка формально не потрібна для нарахування податку, але нотаріус може попросити її для розрахунку інших платежів і для коректного відображення вартості майна у договорі.
Незалежно від ступеня споріднення, обдарований сплачує адміністративний збір за державну реєстрацію права власності, а нотаріус — свій тариф за посвідчення договору. Державне мито за дарування формально становить 1 % від вартості майна (як і при купівлі-продажу), однак для близьких родичів на практиці нотаріуси часто застосовують пільгові правила відповідно до Декрету «Про державне мито».
Спадщина: що сплачує спадкоємець
Спадщина за податковим навантаженням працює аналогічно даруванню — все залежить від ступеня споріднення:
- спадкоємці 1-го і 2-го ступеня споріднення, а також особи з інвалідністю I групи, діти-сироти та діти, позбавлені батьківського піклування, сплачують 0 % ПДФО і 0 % військового збору;
- інші резиденти — 5 % ПДФО + 5 % військового збору;
- нерезиденти — 18 % ПДФО + 5 % військового збору.
Незалежно від спорідненості, спадкоємець несе кілька обов’язкових витрат:
- нотаріальні послуги за відкриття спадкової справи та видачу свідоцтва про право на спадщину;
- адміністративний збір за державну реєстрацію права власності;
- оцінка нерухомості, якщо вона потрібна для розрахунку податку (для близьких родичів — не обов’язкова).
Подати декларацію та сплатити податок (якщо він є) спадкоємець зобов’язаний у тому самому порядку, що й при даруванні: декларація до 1 травня наступного року, сплата — до 1 серпня.
Окремий момент: якщо спадкоємець у майбутньому продаватиме успадковану квартиру, то перший такий продаж протягом року оподатковується за нульовою ставкою незалежно від строку володіння — це окрема пільга, передбачена статтею 172 ПК.
Послуги нотаріуса і оцінка нерухомості
Нотаріальний тариф за посвідчення договорів — це окрема стаття витрат, на яку не діють фіксовані ставки. Державні нотаріуси беруть встановлене державне мито (для договорів відчуження нерухомості — 1 % від суми договору, але не менше неоподатковуваного мінімуму). Приватні нотаріуси формують ціну на свій розсуд: вона залежить від міста, складності угоди, кількості учасників, необхідності виїзду до клієнта тощо.
У вартість роботи нотаріуса зазвичай входить:
- перевірка документів і реєстрів (Державний реєстр речових прав, Єдиний реєстр заборон, Реєстр обтяжень рухомого майна, перевірка дієздатності сторін);
- складання та посвідчення договору;
- внесення відомостей про перехід права власності до Державного реєстру речових прав.
Оцінка нерухомості потрібна, якщо договірна ціна нижча за орієнтовну ринкову, або якщо угода передбачає нарахування податку від оціночної вартості. Оцінювач має бути зареєстрованим в Єдиній базі даних звітів про оцінку, а сам звіт — внесений до реєстру. Ціна послуги залежить від типу нерухомості, регіону і складності об’єкта; перед замовленням варто порівняти кілька оцінювачів.
Перед підписанням договору варто заздалегідь уточнити в обраного нотаріуса актуальний прайс — це позбавить сюрпризів у день угоди.
Адміністративний збір за державну реєстрацію права власності
Після нотаріального посвідчення договору перехід права власності реєструється у Державному реєстрі речових прав. Розмір адміністративного збору прив’язаний до прожиткового мінімуму для працездатних осіб станом на 1 січня поточного року.
У 2026 році цей мінімум становить 3 328 грн, тому розміри збору такі:
| Строк реєстрації | Розмір збору |
|---|---|
| Стандартний (до 5 робочих днів) | 330 грн |
| 2 робочі дні | підвищений тариф |
| 1 робочий день | 6 660 грн |
| 2 години | 16 640 грн |
Стандартний строк — економний варіант, що влаштовує більшість покупців. Прискорена реєстрація має сенс при іпотечних угодах, коли банк має жорсткі строки видачі коштів, або при складних схемах із кількома послідовними договорами в один день.
У разі відмови у реєстрації сплачений адміністративний збір не повертається. Якщо ж заявник сам відкликає заяву — кошти повертаються.
Приклади розрахунків для типових ситуацій
Щоб краще зрозуміти структуру витрат, наведемо кілька сценаріїв. Усі суми — орієнтовні; реальні цифри залежатимуть від оціночної вартості, нотаріального тарифу і регіону.
Приклад 1. Продаж квартири у власності понад 3 роки, перший продаж за рік
Вартість квартири за договором — 2 000 000 грн.
- ПДФО: 0 грн
- Військовий збір: 0 грн
- Державне мито (1 %): 20 000 грн (платить продавець)
- Пенсійний збір (1 %): 20 000 грн (платить покупець; може бути 0 грн, якщо це його перше житло)
- Адмінзбір за реєстрацію: 330 грн (платить покупець)
- Послуги нотаріуса: за домовленістю
Сумарне навантаження «на угоду» — близько 2 % вартості плюс нотаріус.
Приклад 2. Продаж квартири у власності менше 3 років
Вартість квартири за договором — 1 500 000 грн.
- ПДФО (5 %): 75 000 грн
- Військовий збір (5 %): 75 000 грн
- Державне мито (1 %): 15 000 грн
- Пенсійний збір (1 %): 15 000 грн
- Адмінзбір за реєстрацію: 330 грн
Сумарне навантаження — приблизно 12 % від вартості (без урахування нотаріуса). Тут продавець може зменшити базу оподаткування на документально підтверджені витрати на придбання квартири — якщо вона була куплена за 1 200 000 грн, то ПДФО і ВЗ нараховуються лише на різницю 300 000 грн.
Приклад 3. Дарування квартири доньці
Вартість квартири за оцінкою — 1 800 000 грн.
- ПДФО: 0 грн (1-й ступінь споріднення)
- Військовий збір: 0 грн
- Послуги нотаріуса: за домовленістю
- Адмінзбір за реєстрацію: 330 грн
- Оцінка майна та супровідні документи — за фактичною вартістю послуг
Сумарне навантаження — лише нотаріальний тариф, оцінка і 330 грн за реєстрацію. Це найдешевший варіант передачі житла між близькими родичами.
Приклад 4. Дарування квартири двоюрідній сестрі
Двоюрідна сестра не входить у 1-й і 2-й ступені споріднення, тому правила діють як для сторонньої особи. Вартість квартири за оцінкою — 1 200 000 грн.
- ПДФО (5 %): 60 000 грн (платить обдарований)
- Військовий збір (5 %): 60 000 грн
- Адмінзбір за реєстрацію: 330 грн
- Нотаріус і оцінка — окремо
Сумарне податкове навантаження — 10 % від вартості, плюс нотаріус. У такій ситуації варто прорахувати, чи не вигідніше оформити купівлю-продаж (актуально, якщо дарувальник володіє квартирою понад 3 роки і це його перший продаж за рік — тоді ПДФО і ВЗ будуть нульовими).
Приклад 5. Спадщина від батька на сина
Квартира за оцінкою — 2 500 000 грн.
- ПДФО: 0 грн (1-й ступінь)
- Військовий збір: 0 грн
- Нотаріальні послуги за відкриття спадкової справи та видачу свідоцтва — за фактичним тарифом
- Адмінзбір за реєстрацію: 330 грн
Сумарне податкове навантаження — нульове, основні витрати йдуть на нотаріуса.
Підсумок
Реальна вартість переоформлення квартири залежить від трьох ключових факторів: типу угоди, ступеня споріднення сторін (для дарування і спадщини) та строку володіння (для купівлі-продажу). Між родичами 1-го і 2-го ступеня дарування або спадщина обходяться лише у нотаріальний тариф плюс кілька сотень гривень за реєстрацію. Купівля-продаж після 3 років володіння — приблизно 2 % від суми угоди. А ось продаж нової квартири або угода зі сторонньою людиною може забрати близько 12 % вартості. Перед підписанням договору варто заздалегідь прорахувати всі платежі, уточнити тариф у нотаріуса і перевірити, чи маєте ви право на пільгу за пенсійним збором.
FAQ
Хто платить податки при купівлі-продажу — продавець чи покупець?
Основне податкове навантаження несе продавець: ПДФО, військовий збір і державне мито (1 %). Покупець сплачує лише 1 % пенсійного збору і адміністративний збір за реєстрацію права власності. На практиці сторони можуть домовитися ділити витрати порівну, але законодавчо обов’язки розподілені саме так.
Чи можна зменшити податок при продажу квартири, якщо вона у власності менше 3 років?
Так. Якщо ви документально підтвердите вартість, за яку купували квартиру (договір купівлі-продажу, банківські документи), то ПДФО і військовий збір нараховуватимуться лише на різницю між ціною продажу та ціною попередньої купівлі, а не на повну суму угоди.
Що буде, якщо в договорі вказати занижену ціну?
Базою оподаткування є більша з двох сум — договірна ціна або оціночна вартість. Тому штучне заниження не дасть економії: податок все одно нарахують від оцінки. Крім того, з 2025 року держава посилила контроль за заниженими цінами в угодах із нерухомістю.
Чи треба платити військовий збір, якщо ПДФО дорівнює 0 %?
Ні. Військовий збір прив’язаний до оподатковуваного доходу: якщо ПДФО не нараховується (наприклад, перший продаж за рік квартири у власності понад 3 роки, або дарування між родичами 1-го ступеня), то і військовий збір становить 0 %.
Чи потрібна оцінка квартири при даруванні між батьками і дітьми?
Для нарахування податку — ні, оскільки ставка нульова. Але нотаріус може попросити оцінку для коректного формулювання договору, розрахунку інших платежів і фіксації майнового стану. Краще уточнити вимоги у конкретного нотаріуса заздалегідь.
Як підтвердити, що це моя перша купівля житла, щоб не платити 1 % пенсійного збору?
Потрібні два документи: заява про те, що ви не набували права власності на житло раніше (включно з приватизацією, спадщиною, даруванням і часткою у спільному майні подружжя), та інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав, яка підтверджує відсутність зареєстрованих прав. Якщо нотаріус усе одно вимагає сплатити збір, заплачені кошти можна повернути через звернення до Пенсійного фонду, а за відмови — через адміністративний суд.
Чи можна дешевше переоформити квартиру на двоюрідного брата — через дарування чи продаж?
У більшості випадків купівля-продаж буде вигіднішою. Двоюрідний брат не входить у 1-й і 2-й ступені споріднення, тому при даруванні діє ставка 5 % ПДФО + 5 % військового збору. Якщо ж власник володіє квартирою понад 3 роки і це перший продаж за рік, при купівлі-продажу податок ПДФО і ВЗ будуть нульовими, залишаться лише 1 % мита, 1 % пенсійного збору і нотаріальні послуги. Однак фіктивний продаж замість дарування — ризикована схема: податкова може його перекваліфікувати.
Скільки часу займає переоформлення квартири у нотаріуса?
Підготовка документів і саме посвідчення договору зазвичай вкладаються в один-два візити. Державна реєстрація переходу права власності за стандартним тарифом виконується протягом 5 робочих днів. За доплату строк скорочується до 2 робочих днів, 1 робочого дня або навіть 2 годин — це актуально для іпотечних угод і складних схем, де кілька договорів укладаються в один день.
