Розмір податку при продажу нерухомості в Україні залежить не від типу об’єкта чи його вартості, а від двох факторів: як довго майно перебувало у власності та скільки об’єктів нерухомості продавець уже продав протягом поточного календарного року. Розберемо всі сценарії по порядку.
Сценарій без податку: володіння понад три роки
Якщо житлова нерухомість — квартира, кімната, будинок або його частина — перебувала у власності продавця понад три роки, і це перший продаж житлової нерухомості за календарний рік, податок на доходи фізичних осіб і військовий збір не стягуються. Це найвигідніший сценарій для продавця, і саме на нього орієнтуються, плануючи час продажу заздалегідь.
Ставка 10%: менше трьох років або другий продаж за рік
Якщо хоча б одна з двох умов пільгового сценарію не виконується — тобто нерухомість перебувала у власності менше трьох років, або це вже другий продаж житлової нерухомості протягом календарного року, — дохід оподатковується за ставкою 5% податку на доходи фізичних осіб плюс 5% військового збору. Разом це складає 10% від бази оподаткування (договірної або оціночної вартості, залежно від того, яка з них більша).
Ставка 23%: третій і кожен наступний продаж за рік
Якщо продавець здійснює вже третій (і будь-який наступний) продаж нерухомості протягом одного календарного року, ставка зростає до 18% податку на доходи фізичних осіб плюс 5% військового збору — разом 23% від бази оподаткування. Це найвища ставка, і застосовується вона незалежно від терміну володіння кожним конкретним об’єктом.
Чому військовий збір «прив’язаний» до ПДФО
Логіка проста: якщо операція звільнена від податку на доходи фізичних осіб (перший продаж за рік, володіння понад три роки), військовий збір із цієї ж операції теж не стягується. Якщо ж ПДФО нараховується — за будь-якою зі ставок — військовий збір нараховується автоматично разом із ним, окремого «звільнення тільки від військового збору» при оподаткованому продажу не існує.
Як рахується кількість продажів за рік
Рахунок ведеться саме за календарний рік і саме за кількістю операцій продажу нерухомості, а не за кількістю об’єктів у власності. Це означає, що продавець, який протягом одного року продає, наприклад, квартиру, а потім гараж чи земельну ділянку, має враховувати обидві операції в цьому підрахунку — саме черговість операцій, а не вид об’єкта, визначає ставку для кожного наступного продажу.
Практичний підсумок
Плануючи продаж нерухомості, варто заздалегідь перевірити дві речі: як довго об’єкт перебуває у вашій власності (більше чи менше трьох років) і чи не був цей рік уже позначений іншими продажами нерухомості з вашого боку. Від відповіді на ці два питання залежить, чи не потрібно буде сплатити нічого, чи доведеться віддати 10%, чи навіть 23% від вартості операції.
Поширені запитання
Чи враховується спадкова чи подарована нерухомість у підрахунку кількості продажів за рік?
Так, підрахунок ведеться за фактом продажу нерухомості продавцем протягом року, незалежно від того, яким шляхом ця нерухомість потрапила у власність — купівлею, спадкуванням чи даруванням.
Хто сплачує податок — продавець чи покупець?
Податок на доходи фізичних осіб і військовий збір при продажу нерухомості сплачує продавець, оскільки саме в нього виникає дохід від операції.
Чи можна зменшити базу оподаткування, вказавши в договорі меншу суму?
Ні: якщо договірна ціна нижча за оціночну вартість об’єкта, база оподаткування розраховується від більшої з двох сум.
Чи діють ці ставки однаково для резидентів і нерезидентів України?
Ставки та умови оподаткування для нерезидентів можуть відрізнятися від описаних вище, тому в такому разі варто окремо звірятися з чинними нормами саме для нерезидентів.
