Чи можна продати квартиру під час воєнного стану
Продаж нерухомості під час дії воєнного стану в Україні дозволений — жодної загальної заборони на такі угоди законодавство не встановлює. Водночас процедура зазнала суттєвих змін порівняно з мирним часом, і саме ці зміни варто розуміти заздалегідь, щоб не втратити час на пошук нотаріуса чи не потрапити в ситуацію, коли підготовлену угоду просто ніхто не може посвідчити.
Основні обмеження стосуються трьох речей: кола нотаріусів, які мають право працювати з нерухомістю, порядку оформлення угод щодо майна в зоні бойових дій, а також нового правила про мінімальний строк володіння нерухомістю, набутою вже під час війни, перед її подальшим продажем. Кожен із цих пунктів варто розглянути окремо, оскільки саме вони визначають, наскільки швидко і без ускладнень вдасться завершити угоду.
Який нотаріус має право посвідчити угоду
Ключова зміна воєнного часу — посвідчувати договори купівлі-продажу нерухомості може не будь-який нотаріус, а лише той, кого Міністерство юстиції включило до спеціального Переліку нотаріусів, уповноважених вчиняти нотаріальні дії щодо нерухомого майна в умовах воєнного стану. Нотаріуси поза цим переліком юридично не мають права посвідчувати такі угоди, навіть якщо раніше регулярно цим займалися.
Договір можна оформити у нотаріуса із цього переліку за зареєстрованим місцем проживання покупця або продавця, за місцем фактичного розташування самої нерухомості, або, якщо однією зі сторін є юридична особа, за місцем її державної реєстрації. Перед зверненням до конкретного нотаріуса варто перевірити його наявність у переліку на офіційному сайті Міністерства юстиції, оскільки склад переліку періодично оновлюється.
Особливості продажу нерухомості в районах бойових дій
Якщо нерухомість розташована в районі активних бойових дій або на території, включеній до Переліку територій обмеженого доступу, угоду щодо неї теж можна посвідчити — це стало можливим завдяки окремому розширенню повноважень нотаріусів із загального переліку саме для такого майна. До цього уточнення оформлення угод щодо нерухомості на таких територіях було значно складнішим або взагалі неможливим.
Попри формальну можливість оформлення, практична складність залишається: нотаріусу потрібен доступ до актуальних даних реєстрів для перевірки об’єкта, а для майна на територіях зі складною ситуацією така перевірка може зайняти більше часу або вимагати додаткових підтверджень. Перед початком угоди варто заздалегідь уточнити в обраного нотаріуса, чи є в нього технічна можливість перевірити конкретний об’єкт і сторони угоди.
Місячний мораторій на перепродаж нерухомості
Окреме правило воєнного часу, яке легко не помітити: нерухомість, куплену, обміняну чи отриману в подарунок під час дії воєнного стану, не можна відчужити протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї. Це обмеження діє до завершення воєнного стану в Україні і стосується саме нового власника, який хоче перепродати нерухомість одразу після її придбання.
Практичне значення цього правила — інвестори чи покупці, які орієнтуються на швидкий перепродаж об’єкта, мають враховувати цей місяць у своєму плануванні. Якщо квартира була у власності ще до початку воєнного стану чи перейшла у власність задовго до запланованого продажу, це обмеження на неї вже не поширюється — воно стосується лише свіжих операцій, здійснених саме в період дії воєнного стану.
Ризики, на які варто зважати під час угоди
Найпоширеніші ризики під час продажу нерухомості у воєнний час пов’язані з майном на тимчасово окупованих територіях, об’єктами, щодо яких у реєстрах відсутні актуальні дані, а також угодами, що укладаються за довіреністю без належної перевірки її чинності. Кожен із цих ризиків вимагає окремої уваги ще до підписання попередніх домовленостей.
Якщо власник перебуває за кордоном або з інших причин не може особисто бути присутнім на підписанні, угоду можна оформити через представника за нотаріально посвідченою довіреністю — важливо перевірити її дійсність через реєстр нотаріальних дій і переконатися, що вона не відкликана. Для довіреностей, оформлених за кордоном, зазвичай потрібен апостиль або консульське посвідчення, залежно від країни оформлення.
Оподаткування продажу нерухомості під час воєнного стану
Правила оподаткування продажу нерухомості самі по собі не змінилися через воєнний стан — діють ті самі норми, що й раніше: перший продаж одного об’єкта житлової нерухомості за календарний рік за умови володіння понад три роки звільняється від ПДФО і військового збору, тоді як інші випадки оподатковуються за загальними ставками ПДФО і військового збору для резидентів чи нерезидентів відповідно до чинних норм Податкового кодексу.
Продаж нерухомості під час воєнного стану залишається можливим, але вимагає більшої уваги до формальностей, ніж у мирний час: правильний вибір нотаріуса з відповідного переліку, перевірка обмежень щодо конкретного об’єкта і врахування місячного мораторію для нещодавно придбаного майна. Ці кроки не скасовують саму можливість угоди, а лише додають етапів перевірки, які варто пройти заздалегідь, а не в останній момент перед підписанням.
Підсумок
Продаж квартири чи будинку під час воєнного стану в Україні дозволений, але угоду може посвідчити лише нотаріус зі спеціального Переліку, затвердженого Міністерством юстиції. Для нерухомості в районах бойових дій діє окремий порядок, який вимагає додаткової перевірки доступності даних реєстрів. Майно, набуте під час воєнного стану, не можна перепродати протягом місяця з дня реєстрації права власності. Правила оподаткування самого продажу залишаються без змін порівняно з мирним часом.
FAQ
Чи можна продати квартиру, якщо власник перебуває за кордоном?
Так, через представника за нотаріально посвідченою довіреністю, яку варто заздалегідь перевірити на чинність і за потреби легалізувати апостилем.
Чи будь-який нотаріус може оформити угоду під час воєнного стану?
Ні, лише той, кого включено до спеціального Переліку нотаріусів, уповноважених вчиняти нотаріальні дії щодо нерухомого майна в умовах воєнного стану.
Що робити, якщо квартира куплена вже під час війни і потрібно терміново її продати?
Варто врахувати місячний мораторій з дня державної реєстрації права власності — раніше цього строку відчужити майно неможливо.
Чи можна продати нерухомість, розташовану в зоні бойових дій?
Формально так, якщо територія включена до відповідного Переліку і обраний нотаріус має доступ до необхідних даних реєстрів для перевірки об’єкта.
Чи змінилися ставки податків при продажу нерухомості через воєнний стан?
Ні, застосовуються ті самі загальні норми Податкового кодексу, що діяли до війни.
Де перевірити, чи має нотаріус право оформити угоду з нерухомістю?
На офіційному сайті Міністерства юстиції, де публікується актуальний Перелік уповноважених нотаріусів.
Що найчастіше стає причиною відмови в оформленні угоди?
Відсутність актуальних даних про об’єкт у реєстрах, розташування майна на тимчасово окупованій території або сумніви щодо чинності довіреності представника.
